VISTO:
El Decreto – Ley Nº 6769/1958 (Ley Orgánica de las Municipalidades); la Ordenanza N° 7470 (t.v.) “Código Edificación del Partido de Campana”; y el Expediente Municipal N° 4016-7589-0-2024; y
CONSIDERANDO:
Que la necesidad de adecuar los edificios destinados a servicios sanitarios, ha surgido como consecuencia de la pandemia mundial por Covid-19.
Que la provisión de servicios de alojamiento circunstancial y temporario no se encuentra contemplada en la reglamentación vigente.
Que las actividades hoteleras, sanitarias y educativas corresponden a casos particulares de uso del suelo y concepción edilicia, donde los indicadores y prescripciones de iluminación, ventilación y disposición proyectual no responden a las generales establecidas en los reglamentos de construcción vigentes.
Que esos usos no implican utilización nocturna, o en el caso que la impliquen esta se ve moderada por un uso parcial mensurable por el factor de simultaneidad definido por la estadística de ocupación parcial.
Que la norma de patios establecida en el actual Código de Edificación hace referencia exclusivamente a locales habitacionales de densidad permanente.
Que la disposición de iluminación y ventilación prevista no considera los casos especiales de asepsia y aislamiento necesarios desde el punto de vista de preservación biológica.
Que las normativas vigentes no contemplan el carácter temporario de uso ocupacional de espacios transitorios.
Que, en virtud de ese criterio, los parámetros de uso se ven afectados por un factor de simultaneidad mensurable cuantitativamente y con una incidencia variable en los servicios.
Que no existe normativa dedicada a hotelería, alojamientos, apartamentos con servicio hotelero, clínicas, sanatorios, consultorios médicos o de servicios generales de salud, y establecimientos educativos, en cuanto a criterio de ocupación del espacio físico disponible y los parámetros de ventilación, iluminación, u ocupación del suelo.
Que las instalaciones hoteleras no cuentan con una plena ocupación permanente siendo afectadas por estacionalidades y variables comerciales lo cual genera un factor de ocupación diferencial.
Que en general la aplicación de nuevas tecnologías edilicias y constructivas implican nuevas posibilidades de diseño y provisión de sistemas electromecánicos para dar servicio a espacios altamente tecnificados.
Que las instalaciones antes citadas implican un esfuerzo económico donde resulta racional la concentración de superficies para optimizar los costos fijos de la inversión.
Que la ciudad de Campana por su potencial industrial tiene un flujo permanente de población temporaria ocupada en servicios de las industrias locales.
Que la localización estratégica de la ciudad en la confluencia de rutas nacionales e internacionales genera demanda de alojamiento temporario.
Que conforme a lo enunciado en las estadísticas de porcentajes de ocupación hotelera del INDEC en los últimos 3 años se verifica un porcentaje de ocupación creciente de la capacidad hotelera de la Provincia de Buenos Aires, sea por motivos de movilidad laboral como por efecto del miniturismo.
Que por lo expuesto se eleva a consideración la siguiente propuesta de adecuación reglamentaria que alcanza a edificios especiales y se deberá incorporar al Código de Edificación de la ciudad de Campana.
POR ELLO:
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE SON PROPIAS, SANCIONA LA SIGUIENTE:
O R D E N A N Z A
ARTÍCULO 1°.- Incorpórase el CAPÍTULO VII – EDIFICIOS ESPECIALES. SISTEMAS CONSTRUCTIVOS.TIPOLOGÍAS, al Código de Edificación del partido de Campana (Ordenanza N° 7470/22), el cual se detalla a continuación:
CAPÍTULO VII: Edificios especiales. Sistemas constructivos. Tipologías.
Artículo 1°. – Se considerarán edificios especiales alcanzados por el presente Capítulo:
- Los edificios existentes y a construir destinados a consultorios médicos, laboratorios, centros sanitarios de cualquier escala, clínicas, sanatorios, institutos de diagnóstico, consultorios externos, centros de tratamientos y recuperación de la salud y toda otra instalación dedicada específicamente a prestar servicios de atención a la salud de la población.
- Los edificios existentes y a construir dedicados al alojamiento temporario en todas sus formas, alojamientos, hoteles, apartamentos hoteles, y todos aquellos que cumplan con lo establecido en la Ley Nacional de hotelería 18.828/70.
- Los edificios existentes y a construir dedicados a la educación en todos sus niveles sean estos públicos o privados.
- Los edificios existentes y a construir que pertenezcan a instituciones deportivas o sociales, con personería jurídica, inscriptas en el registro de entidades del municipio, y en el Registro de personas jurídicas de la Provincia de Buenos Aires.
Artículo 2°. – A efectos de la identificación de las distintas tipologías de proyectos de alojamiento temporario se aplicará el siguiente criterio de tipologías en acuerdo a la legislación nacional vigente.
1 Hotel: Establecimiento que brinda servicio de alojamiento y otros complementarios, conforme a los requisitos que se indican para cada categoría, en habitaciones con baño privado y ocupa la totalidad de un inmueble, constituyendo sus servicios y dependencias un todo homogéneo.
2 Apart-Hotel: Establecimiento que agrupa unidades de alojamiento integradas en uno o más edificios que se encuentren dentro de un mismo predio, sujeto a administración centralizada y que ofrece los servicios complementarios que para cada categoría se determinan. Cada unidad cuenta como mínimo con área de dormitorio, baño privado, estar/comedor debidamente amoblado y cocina con equipamiento que permita la elaboración y conservación de alimentos, distribuidos en uno o más ambientes.
3 Hotel Boutique: Establecimientos de alojamiento definido por la caracterización de un estilo único, que brinda alojamiento con servicios complementarios, ocupando la totalidad de un edificio, que posee características especiales, peculiaridad en sus instalaciones o en sus prestaciones de servicios, sean de nueva construcción o no, destacándose por el valor artístico del inmueble, su diseño, ambientación, o la especialización; a este efecto se tendrá en cuenta la unidad entre la arquitectura, la decoración, las actividades y/o servicios o cualquier otro factor similar que determine su diferenciación.
4 Cama y Desayuno / Hostal / Bed & Breakfast: Establecimiento que ocupa la totalidad de un inmueble con una unidad de explotación, en el que sus propietarios brindan un servicio personalizado, de tipo artesanal de cama y desayuno.
5 Albergue Turístico / Hostel: Establecimiento que ocupa la totalidad de un inmueble o un conjunto de edificios de unidad de explotación, en el que se brinda alojamiento en habitaciones compartidas pudiendo contar con habitaciones privadas, con baños compartidos y/o privados, que cuenta con espacios comunes de estar, comedor y cocina equipada para que los huéspedes preparen sus propios alimentos, facilitando así la integración sociocultural entre los alojados, sin perjuicio de contar con otros servicios complementarios.
6 Hospedaje Turístico / Residencial Turístico: Establecimiento que presta servicios semejantes al hotel y que por sus características, condiciones, instalaciones y servicios no puede ser considerado en la categoría mínima hotelera.
7 Campamento Turístico / Camping: Establecimiento que, en terreno debidamente delimitado, ofrece al turista, sitio para pernoctar al aire libre, bajo carpa, en remolque habitable o en cualquier elemento similar fácilmente transportable y que preste, además, los servicios de agua potable, provisión de energía eléctrica, sanitarios y recepción.
Artículo 3°.- Se considerarán edificios especiales, aquellos afectados a la actividad educativa o a las distintas tipologías de proyectos de edificios existentes y a construir dedicados a la actividad docente donde se aplicará el siguiente criterio de tipologías en acuerdo a la legislación nacional vigente. Edificios de educación preescolar, jardines de infantes, guarderías, edificios de educación general básica en todos sus niveles, edificios de educación polimodal y edificios de educación superior, institutos de formación en todos sus niveles y toda otra tipología edilicia dedicada a impartir servicios educativos a nivel público o privado.
Artículo 4°.- Se considerarán edificios especiales, aquellos afectados a usos de sanidad, sean estos de administración pública o privada aplicándose la normativa sanitaria nacional y provincial, exceptuándose de la aplicación de parámetros de iluminación y ventilación natural a los ambientes que requieran aislación y estanqueidad por cuestiones de asepsia y seguridad sanitaria. Se exceptuará de la aplicación de las dimensiones de patios mínimos establecidos para edificios habitacionales. Los espacios que requieran iluminación y ventilación natural podrán ventilar a patios internos de 3 metros de lado mínimo y superficie no menor a 9 metros cuadrados. Los espacios sanitarios que no puedan contar con iluminación y ventilación natural deberán contar con los equipos aptos para la renovación mecánica del aire, con los sistemas de filtrado que establezca la autoridad sanitaria. Esta información técnica deberá formar parte de la presentación del proyecto electromecánico.
Así mismo, los proyectos de edificios afectados al uso de la sanidad pública, existentes a construir, sean estos de administración pública o privada, estarán exentos de la aplicación de los indicadores urbanísticos de la zona en la cual se emplacen en atención a la condición prioritaria del servicio que prestan.
Artículo 5°.- Se considerarán edificios especiales, aquellos edificios de hotelería y alojamientos en todas las formas especificadas en el artículo 2 de la presente, estarán exceptuados de la normativa de patios pudiendo ventilar en forma natural a patios internos de superficie mínima de 11,50 m2 con un lado mínimo de 3,50 metros, cuando el edificio no supere los 3 niveles de altura. En proyectos que impliquen alturas superiores a los 9 metros equivalentes a los tres niveles exceptuados, deberán cumplimentar lo establecido en la normativa de patios vigente.
Artículo 6°.- La aplicación de indicadores urbanísticos se verá adecuada por el coeficiente de simultaneidad y el factor de corrección establecidos en el siguiente cuadro por categoría de alojamiento o tipología edilicia, en atención a que la densidad de ocupación nocturna se ve afectada por indicadores de niveles de ocupación temporaria y variable.
1 Hotel: Factor de simultaneidad 50%. (0,50)
Factor de corrección (1/0,50):2.
2 Apart-Hotel: Factor de simultaneidad 45%. (0,45)
Factor de corrección (1/0,45):2.2.
3 Hotel Boutique: Factor de simultaneidad 35%.
Factor de corrección (1/0,35):2,85
4 Cama y Desayuno / Hostal / Bed & Breakfast: Factor de simultaneidad 75%. (0,75)
Factor de corrección (1/0,75):1,33
5 Albergue Turístico / Hostel: Factor de simultaneidad 75%. (0,75)
Factor de corrección (1/0,75):1,33
6 Hospedaje Turístico / Residencial Turístico: Factor de simultaneidad 80%.(0,80)
Factor de corrección (1/0,80):1,25.
7 Campamento Turístico/Camping: No posee factores de Simultaneidad ni corrección.
Artículo 7°.- La fórmula de aplicación para los edificios comprendidos en las categorías establecidas para el uso de la sanidad pública, sean de gestión pública o privada, responderá al siguiente polinomio:
F.O.T: [((FOT+P)*K)/10000]*ST.
Dens.: [((Dens+P)*K)/10000]*ST.
Donde.
P: Premios aplicables al proyecto.
K: Factor de corrección.
ST: Superficie del terreno
Artículo 8°.- Los proyectos de edificios afectados al uso de educación en todos sus niveles, sean estos de administración pública o privada, no computaran el indicador densidad en virtud de corresponder a densidad no permanente sin ocupación nocturna.
Artículo 9°.- Los proyectos de edificios afectados al uso de instituciones deportivas y/o sociales que cumplan con lo establecido en el artículo 4° de la presente ordenanza, no computaran el indicador densidad en virtud de corresponder a densidad no permanente sin ocupación nocturna.
Artículo 10°.- Los proyectos de edificios existentes, que se encuadran en la ordenanza de edificios especiales, deberán presentar ante la dependencia de la Dirección de Obras Particulares de Industria la planimetría electromecánica por proyecto y dirección ejecutiva (visado por el colegio profesional correspondiente). En cada caso se evaluará la eximición de los derechos electromecánicos correspondientes.
Artículo 11°.- Los proyectos de edificios existentes, que se encuadran en la ordenanza de edificios especiales deberán presentar ante la Dirección de Obras Particulares de Industria, un informe técnico electromecánico (visado por colegio profesional correspondiente). En cada caso se evaluará la eximición de los derechos electromecánicos correspondientes.
Artículo 12°.- En el caso de los artículos 10 y 11, se deberá anexar a la carpeta electromecánica el correspondiente estudio Antisiniestral completo (representando la carga de fuego, el plan de evacuación y el plano de evacuación de incendio, visado por colegio profesional vigente).
Artículo 13°.- En caso de presentación de adecuaciones de locales comerciales/talleres metalúrgicos/talleres mecánicos automotriz/etc. Que cuenten con planos civiles aprobados con antelación, y en virtud de los nuevos usos que se declaren y que requieran equipamientos electromecánicos, y en los cuales se verifique una potencia instalada de hasta 10 KW, se deberá presentar la correspondiente documentación técnica de Plano con formato municipal con detalles de circuitos unifilares, memoria con la declaración de equipos, potencias instaladas y esquemas de instalaciones correspondientes, contrato profesional visado por colegio profesional correspondiente, así como las presentaciones de estudios antisiniestrales vinculados a la seguridad del local.
ARTÍCULO 2°.- Comuníquese al Departamento Ejecutivo, a sus efectos.-
Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante a los 5 días del mes de junio de 2025.-
CRISTINA G. DEL MARMOL JULIA KARINA SALA
SECRETARIA PRESIDENTE
Honorable Concejo Deliberante HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE
REGISTRADA BAJO EL N° 7728
Campana, 13 de junio de 2025.-
Promulgada por DECTO-2025-476-E-MUNICAM-INT, del 13 de junio de 2025.-
Cúmplase, Regístrese y Publíquese.
Dra. Lucia del Carmen Schirripa SEBASTIAN ABELLA
Secretaria Interina Intendente Municipal
de la Secretaria Técnica,
Administrativa y Legal
